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法院应否支持张某的优先购买权
作者:admin? 来源:本站? 发表时间:2013-11-27 15:56:59? 点击:26462
案情简介:
李某在2004年将一套住房出租给张某,双方签订了一份房屋租赁协议,约定租期三年,年租金3000元。协议签订后,双方均履行了合同义务。一年后,李某因急需用钱遂欲出售该住房,于是就四处张贴售房广告,王某见到后便与李某联系购房事宜,随后双方达成房屋买卖协议,并到房产交易部门办理了房屋产权的变更手续。张某获知后,即向李某主张优先购买权,双方产生纠纷,张某遂向法院起诉,要求判决李某与王某之间的房屋买卖无效并确认自己享有优先购买权,在同等条件下优先购买该租赁房。李某认为,在公开出售房屋的过程中,张某应当知道该售房行为,应当而且能够行使优先权,但张某却没有行使,应当视为对优先购买权的放弃,故张某的主张不能成立。法院经审理后支持了张某的诉讼请求。
律师点评:
承租人的优先购买权是对出租人所有权行使的一种限制,承租人只要在同等条件下行使优先权,出租人就不得将房屋卖给第三人,它是一种法定民事权利,是由法律直接创设而能够对抗第三人的民事权利。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。我国《合同法》第230条也规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期间内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”由此可知,出租人一旦想要出卖租赁房,就应当在出售之前的三个月或合理期限内,将租赁房拟出售以及出售价格等相关事项告知承租人,让承租人在一定的期限内决定是否优先购买,这是出租人不可推卸的法定义务,如果出租人没有履行该主动通知义务,就是剥夺了承租人的优先购买权,侵害了承租人的法定权利。
本案中,张某作为承租人,依法享有对租赁房的优先购买权,李某应当按照法律的规定通知张某该租赁房屋将要出售,并告知拟出售价格等内容。虽然李某以张贴广告的形式公开出售,但他没有尽到主动通知张某的义务,其行为剥夺了张某的优先购买权,违反了法律的规定。因此,法院支持张某的请求,确定李某与王某的房屋买卖行为无效并确认张某享有优先购买权,是有事实根据和法律依据的。
点评律师:王福增 7095889 13373088000
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